(從本期起，劉慶豐管理營銷智庫將改為每周2、5為大家分享民營牙科營銷那些事，今后將特邀行業(yè)內各類精英人才共同撰稿，分享民營牙科方方面面的實戰(zhàn)心得與經(jīng)驗體會，本期為您隆重推出診所籌備中的陷阱系列文章，敬請欣賞！)
診所場地租賃合同里的哪些事兒
（合同陷阱篇——小馬童鞋，診所BD專家）
由于大多數(shù)小伙伴都是醫(yī)科畢業(yè)，所以關于場地租賃合同的方方面面，由我這個在世界五百強前十的外企中，做了十五年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展投資的人給大家一瞥，租賃合同里面的各種陷阱。
1.合同正文第一行要寫什么，準確地址必須同房產(chǎn)證上面的描述一樣，房產(chǎn)性質必須為商業(yè)，商業(yè)，商業(yè)（重要的事說三遍），有的同學說了，我們這地方管的不嚴，民宅也拿的下衛(wèi)生執(zhí)照，好吧，根據(jù)近十年的處理商業(yè)地產(chǎn)糾紛的經(jīng)驗，和各大公司的選址策略指導意見，得出如下現(xiàn)狀，十幾年前被各種人鉆的空子被一一堵上，只留下了一兩個VIP通道（留給市一級特批，大家懂得），現(xiàn)在就連日韓公司這種接地氣，土豪，敢送敢干的公司都遠離了危及房產(chǎn)，你還等什么，等那天您地區(qū)的老爺也貫徹精神，來一手不年審的招數(shù)嗎？
或者醫(yī)院的條件的場地。什么意思？為什么要反復重復房屋性質？因為。。。
平均每12個租賃合同產(chǎn)生糾紛的概率是1.7
以上數(shù)字是中國的數(shù)字，看上去不高，對比美日歐大家就知道了，人家是1.9%，關于這個數(shù)字當時就跟老師用平時不用的英文噴了半天，最后老師的結論是，對比世界的數(shù)字相差這么多，是因為中國在發(fā)展大家都向往美好的生活，所以這么“拼”
好吧，無論如何，大家談合同的時候一定要寫上，如果業(yè)主無良，這樣在合同法上視作對方欺詐，咱們的損失可以得到法律上面的支持，屬于無限防衛(wèi)條款。
3.租金及遞增的描述方式
答案是。。。。。
如果和業(yè)主租賃十年，請分別列明每年租金，這樣的話，在十年內雙方歧義會非常小。
因為法條寫的很籠統(tǒng)，中文又是多音多意文字類型的榜眼，所以關于細節(jié)，合同法這么解釋:列明細節(jié)，視作雙方同意的特殊約定。也就是說，合同法所規(guī)定的各種不為大眾了解的慣例。
4.平面圖
曾經(jīng)在為業(yè)內一個大公司，處理一個房產(chǎn)抵押證明的起草，在翻閱原合同的時候，悍然發(fā)現(xiàn)沒有雙方約定的平面示意圖，直接嚇死寶寶了！仔細查看了合同，發(fā)現(xiàn)是由文字表述的。
有同學問，為啥不可以文字，其實呢的確可以用，在你可以百分百保證在沒有任何中文語法問題的情況下，描述清楚租賃平面的范圍。平面圖是四邊形啊親。
同學還問:我可以啊！真的可以啊！
總之，認為可以的，請合理安排生產(chǎn)生活時間吧。
5. 租金遞增
根據(jù)凈現(xiàn)值的折算基礎7%年，每三年盡量不要超過5%，當然咱們行業(yè)的毛利暫時是其他基礎行業(yè)的三倍多，算賬的事情，還是線下詳細計算吧。
合同的基礎指引，會陸續(xù)寫給大家，選擇過程中因為預先把各位小伙伴放在平均知識結構之上，所以只會選擇重點的條目舉例，有任何問題請向公眾號提問，我會在工作之余盡快回答。
6.甲方權利義務到底該怎么規(guī)定
甲方保證乙方可以在場地內正常使用水電（也可以變成：甲方保證租賃物外至租賃物內水電線路接入的暢通），由于甲方原因影響水電正常使用，甲方負責解決。
注意最后一句必須，負責解決，不可以是協(xié)調，協(xié)助這類的話。
水電是咱們診所必要的經(jīng)營條件中，除了醫(yī)生護士之外最重要的因素了，重要的事，不要說的模棱兩可，……，……，重要的事情說三遍。
好多醫(yī)生朋友，公司同事都會問我，是不是開始就這么較真不太好。
大家要了解人際溝通的第一原則，表達簡單，描述直接。
只有開頭盡可能的講好要求，才能保證之后的良好關系。
開誠布公是談合同最佳的策略。
7.由于甲方原因
由于甲方原因這個標題很大，所以遇到口販子類的業(yè)主，一定要先用這句話開頭；
由于甲方原因，導致乙方不能正常經(jīng)營的，或者由于甲方原因影響的第三方，影響乙方正常經(jīng)營的，甲方負責解決。
這條是咱們寫在紙面上面的自保條款，雖然簡單，但是限制和規(guī)范了大多數(shù)甲方故意侵害乙方正常利益的行為。
有的同學問了，我們這么寫了，到時候碰上不講理的會有用嗎？
首先，要占法律的制高點，遇到不合理現(xiàn)象用法律說話是咱們簽訂合同的唯一目的，對于業(yè)主來說，所有人都是租戶，如果他敢明目張膽的對租戶不講理，下一個租戶難免心里打鼓，總之，這個之前十年的確有這類目光短淺這輩，十年沒有
人能靠耍小手段，平穩(wěn)經(jīng)營的。
8.轉租轉讓
甲方允許乙方，在租賃期限內轉讓給有關聯(lián)的第三方，租賃合同正常執(zhí)行。
這條，不能講，總之是開發(fā)行業(yè)內部秘密之一。能寫上最好寫上。
來源于劉曉慶管理營銷智庫
